Рис. 21. Динамика изменения структуры потребительских затрат населения

ч. 1


Рынок недвижимости, являясь одним из наиболее динамично развивающихся секторов российской экономики, очень многообразен. Помимо стабилизировавшегося и развитого жилищного рынка, девелоперы рассматривают растущие перспективы коммерческой и муниципальной промышленной и гражданской недвижимости. Увеличение доходов населения постепенно изменяет структуру его потребительских затрат: удельный вес расходов на продовольствие снижается в угоду затратам на непродовольственные товары и услуги (рис. 21). Этому в значительной степени способствует повышение уровня реальных денежных доходов населения вместе с ростом ассортимента бытовых услуг и промышленных товаров народного потребления. Такие изменения обеспечивают растущий интерес инвесторов к сопредельным с жилищным секторам строительной отрасли современной российской экономики.



Рис. 21. Динамика изменения структуры потребительских затрат
населения России 1997–2010 гг. [46]

По данным УК «Арсагера» [46], c 2000 года доходность инвестирования в отечественную офисную недвижимость сократилась с 22,2% до 9,5%. Несмотря на рост общемирового уровня арендных процентных ставок, доходность инвестиций в офисные помещения на фоне общероссийских инвестиционных рисков по сравнению с прошлыми годами заметно снизилась, оставаясь, впрочем, достаточно высокой по международным стандартам, при том, что арендные ставки офисной недвижимости в крупных городах России — одни из самых высоких в Европе (рис. 22). При этом удельное предложение офисных площадей на тысячу человек населения в России продолжает оставаться недостаточным, что находит свое выражение в самом низком показателе свободных офисных площадей в Европе — менее 5% (рис. 23).

а б



Рис. 22. Сравнительная доходность (а) [37] и средние арендные ставки, USD/м² (б) офисных помещений в 2005 г. [46]

Следует также отметить качественные изменения в объектной структуре потребительского спроса на рынке нежилой недвижимости, произошедшие в России вследствие укоренения зарубежных стандартов ведения коммерческой деятельности, выражающихся в принадлежности арендованного офисного помещения к определенной классификационной группе комфортности и престижа. Офисные помещения большинства коммерческих организаций, особенно в небольших городах, располагаются в сети бывших советских административно-хозяйственных корпусов, Домов бытовых услуг и зданий научно-исследовательских и проектных институтов, относящихся к категориям С или D (прил. I). Несмотря на существенный резерв остаточной конструктивной безопасности, эта недвижимость технически трудноприспосабливаема под новые стандарты, вследствие чего имеет весьма ограниченные перспективы развития и управления. Финансово крепнущий отечественный, в особенности столичный, бизнес все более склонен к демонстрации собственного благополучия растущей долей спроса на офисные помещения классов А и В, устанавливающих очень высокие требования к объемно-планировочному решению и инженерной инфраструктуре здания, достижимые только путем их нового строительства или масштабной реконструкции.

а



б



Рис. 23. Сравнительная обеспеченность, кв. м./чел. в 2006 г. (а)
и динамика доли вакантной коммерческой недвижимости в России
в 2002-2006 гг. (б) [37]

Приведенные цифры и факты говорят о том, что на фоне европейских стран российская офисная недвижимость все еще имеет существенный потенциал количественного и качественного роста, обеспечивает достаточно высокую рентабельность инвестиций, а невысокий процент вакантных площадей демонстрирует перспективную инвестиционную привлекательность этого сегмента рынка.

Посткризисный экономический рост российской экономики и возросшие реальные доходы населения инициировали бурный рост сети центров розничной торговли и торгово-развлекательных комплексов, за короткое время ставших неотъемлемой частью пейзажа любого российского города.

В стремлении соответствовать возросшим требованиям покупателей торговые центры все активнее переходят на современные форматы розницы, реализуя максимум товарного ассортимента и сопутствующих сервисных услуг с минимальной наценкой. Однако удельная торговая площадь розничных магазинов России по-прежнему остается существенно малой по сравнению со странами Европы. Характерной особенностью отечественного розничного рынка является высокая концентрация торговых площадей на территории двух российских столиц — в 2005 г. 7 из каждых 10 квадратных метров розничной торговой сети располагались в Москве или С.-Петербурге (рис. 24).

а б



Рис. 24. Сравнительные величины торговой площади на тыс. жит. (а)
и географическая структура российской розничной торговли (б)
в 2004-2005 гг. [46]

По словам специалиста по работе с розничными сетями российского представительства маркетинговой компании ACNielsen Н. Обуховой в городской России (в городах с населением свыше 10 тыс. жителей), «…особенно быстро растет удельный вес магазинов новых для России форматов. Это мини-, супер- и гипермаркеты. Так, если в 2002 г. общая доля гипер- и супермаркетов в стоимостном объеме продаж магазинов всех торговых форматов составляла 3%, то в 2003 г. она увеличилась до 5%, а в 2004 г. — до 12%. Всего за два года увеличение в 4 раза! Иными словами, современные розничные форматы удерживают пальму первенства в эстафете по развитию, например, в январе 2005 г. количество супермаркетов увеличилось на 87% по сравнению с январем 2004 г.» [72]. По всеобщему мнению, традиционные продовольственные магазины будут сдавать позиции, а новые форматы продолжат свое поступательное движение.

Эти цифры предвещают грядущий бум строительства торговых площадей в России, особенно в регионах. Оставшаяся с советских времен сеть традиционных магазинов «Продукты» и «Промтовары» все еще функциональна, но ее сложно приспособить под современные форматы – для супер- и гипермаркетов площади зданий таких магазинов малы, для минимаркетов – велики. К тому же, эти помещения в большинстве своем не соответствуют техническим требованиям классов А и В (см. прил. 1) — преимущественная одноэтажность и неоснащенность современными инженерными коммуникациями, отсутствие парковки из-за стесненности окружающей застройки не позволяют развернуть в таких зданиях полноценный современный торговый процесс с конкурентоспособным уровнем сервиса и удобства покупателей, что инициирует переключение внимания и средств потенциальных инвесторов на строительство новых торговых зданий.

Дальнейшее укрупнение объектов недвижимости этого типа отразилось в начавшемся в 2000-е гг. буме организации торговых центров, объединяющих под одной крышей магазины разных торговых профилей и форматов. Их площади серьезным образом различаются: в локальных центрах речь может идти о 3–15 тыс. кв. метров, в региональных — о 30–50 тыс. кв. метров и более. По данным IMS Retail, их площади в 1999–2004 гг. выросли в 10 раз и продолжают расти не менее чем на 50% в год [83].

Рис. 25. Прогноз потребности в специализированной недвижимости
крупнейших розничных торговых операторов России в 2005–2010 гг. [46]

Структура розничной торговли в России начинает меняться, однако доля организованной торговли еще достаточно мала. По сравнению с другими странами Восточной Европы в России темпы роста розничной торговли наиболее высоки — по данным ACNielsen (2005 г. в сравнении с 2004 г.), в среднем они составляют 25%, в Румынии — 23%, Словакии — 22%, Польше — 13,2%, Хорватии — 11,5%, Чехии — 8,9%, Венгрии — 8,8% [18]. Однако число торговых точек современного формата в расчете на миллион жителей в России существенно ниже — всего 19. Для сравнения в 2005 г. аналогичный показатель в Чехии составил 129 торговых точек, в Венгрии — 90, Хорватии — 86, Польше — 80, Словакии — 68. Вследствие столь низкой концентрации торговой недвижимости российский розничный рынок имеет огромный потенциал перспективного роста. Согласно экспертным оценкам, к 2010 г. розничные сети будут составлять 84% розничного рынка России [18], при этом торговая площадь крупнейших торговых операторов составит 1,0–1,5 млн. м² (рис. 25). В среднесрочной перспективе темпы развития отечественных ритейл-сетей оценивается еще более оптимистично — прогнозируемый потенциал роста составляет более 400% в год [34]. Однако как отмечает В. В. Радаев «… развитие основных торговых форматов в значительной степени задано неразвитой структурой предлагаемой торговой недвижимости. При этом предложение торговых площадей весьма ограничено, особенно это касается качественных площадей. Так, по данным Swiss Realty Group, в 2005 г. свободные площади в современных торговых центрах не превышают 3–5%» [83].

Потребительский рынок г. Белгорода функционирует как крупная составная часть единого комплекса городского хозяйства, объединяя свыше 2653 стационарных предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания с устойчивым ростом розничного товарооборота.

В последние годы в формировании розничного товарооборота и его макроструктуры прослеживаются положительные тенденции, о чем свидетельствуют повышение доли непродовольственных товаров и укрепление позиций организованного рынка. В структуре оборота розничной торговли удельный вес продовольственных товаров в 2006 г. составил 46,4% или 4350,3 млн. руб., непродовольственных товаров — 53,6% или 5035,2 млн.руб., что в товарной массе соответственно составило 186,5% и 112,2% к уровню 2005 г. [91].

По данным областной администрации, торговая сеть Белгорода по состоянию на 01.01.2007 г. состояла из 1178 магазинов торговой площадью 136720 кв. м в том числе:

— 454 продовольственных магазина, торговой площадью 46522 кв.м;

— 724 промтоварных магазина, торговой площадью 90198 кв.м;

— 16 промтоварных, продовольственных и смешанных рынков на 5002 торговых места (в т. ч. 1 оптовый рынок на 96 торговых мест).

Обеспеченность населения города торговыми площадями в соответствии с действующими нормативами составляет 141,8%, в том числе:

— по продаже продовольственных товаров — 135,2%;

— по продаже промышленной группы товаров —145,6%;

— обеспеченность горожан торговыми местами на рынках — 120,8%.

Эти, достаточно высокие на общероссийском фоне показатели выглядят весьма скромно даже в сравнении с государствами ближнего зарубежья, Прибалтикой и Восточной Европой. Объем и состав городских торговых площадей имеет существенный потенциал роста, как в связи с крайне аскетичным уровнем действующих российских норм, так и географическим положением региона, уровнем политической и социальной стабильности, характеризующим инвестиционный климат Белгородчины как особо благоприятный на долгосрочную перспективу.

2005–2006 гг. прошли под знаком заметного роста числа объектов городской торговой недвижимости и инвестиционной активности в этом секторе муниципальной экономики. По сравнению 2005 г. года количество предприятий розничной торговли в целом увеличилось на 33 единицы. Несмотря на наблюдавшееся снижение количества продовольственных магазинов (на 15 единиц), сохраняется тенденция роста предприятий розничной торговли по реализации промышленной группы товаров — за 2006 г. их количество возросло на 48 объектов. Основными направлениями развития городской торговли 2006 г. продолжают оставаться универсализация торговых предприятий и развитие специализированных и узкоспециализированных магазинов, рост которых в течение 2006 г. составил 7 и 18 ед. соответственно. Так, за указанный период времени в городе Белгороде открылись следующие универсальные предприятия торговли: гипермаркет «Вестер-Гипер» — самый большой по торговой площади городской объект, совмещающий в себе элементы торговли и развлечений; автопаркинг «Центральный» (торговая площадь 3127 кв.м); торгово-офисный центр «Славянский» (торговая площадь 3020 кв.м); торгово-выставочный центр «Вокзальный» (торговая площадь 1987 кв.м); сеть магазинов «Пятерочка»; универсамы «Копейка», ряд мелких специализированных предприятий торговли. Прослеживаемая тенденция позволяет надеяться на дальнейшее не менее динамичное развитие рынка городской торговой недвижимости и столь же активную инвестиционно-строительную деятельность.

а б



Рис. 26. Сравнительная доходность (а) и арендные ставки для складских помещений, USD/м² (б) в 2005 г. [46]

а б



Рис. 27. Сравнительная обеспеченность, кв. м/тыс. жит. в 2005 г. (а)
и классовая структура российской складской недвижимости (б) [46]

Бурный рост розничных сетей новых форматов является определяющим фактором роста спроса не только непосредственно на торговые, но и инфраструктурные, складские помещения, рынок которых образовался всего несколько лет назад, и поэтому оценивается большинством аналитиков как наиболее инвестиционно перспективный. Низкая (даже по российским меркам) обеспеченность складскими помещениями и высокая норма прибыли на этом рынке говорят об относительно раннем этапе его развития по сравнению с другими секторами рынка недвижимости (рис. 26, 27). Следствием этого является текущая ориентация складского девелопмента исключительно на крупный бизнес, в то время как значительный спрос со стороны мелкого и среднего предпринимательства так и остается неудовлетворенным.

С другой стороны, здесь скрыт огромный потенциальный резерв развития строительной отрасли. Существенным препятствием росту федеральных и региональных торговых сетей является практически полное отсутствие в нестоличных регионах складских зданий, относящихся к престижным и наиболее инвестиционно перспективным категориям А и В. Если спрос на офисно-торговую недвижимость высокого класса продиктован субъективными предпочтениями арендаторов, рассматривающих офис или торговую точку премиум-класса больше как статус-символ и надежное капиталовложение, нежели целесообразное средство развития бизнеса, то недостатки складской недвижимости класса C и D — неудовлетворительные условия хранения, погрузки-выгрузки, использования и оборачиваемости площади склада ведут к определенным прямым убыткам арендатора, а вследствие этого и инвестора. Иными словами, аренда или владение первоклассным складом — необходимое условие конкурентоспособности современного розничного сетевого оператора. Несмотря на то, что абсолютная площадь российских складских помещений класса А выросла с 2003 по 2005 гг. в 6 раз, ее доля в общем объеме складов за тот же период увеличилась с 25 до 42%, т.е. менее, чем в 2 раза (рис. 27, б). Существенный дефицит в этом секторе недвижимости, обусловленный недостаточным уровнем удельной обеспеченности складскими помещениями по сравнению с другими странами (рис. 27, а), выражается в крайне низком проценте несданных в аренду бывших промышленных цехов — единственного типа существующих зданий, до определенной степени приспосабливаемых под современный склад. Результатом этого стал беспрецедентный рост количества заявленных и введенных проектов и высочайший уровень инвестиционной активности в секторе складской недвижимости в 2006 г. По словам заместителя руководителя отдела исследований компании Praedium А. Кадченко, «...повышенный интерес со стороны инвесторов и девелоперов к складским проектам связан с тем, что, во-первых, девелопмент складских комплексов менее сложен, поэтому инвесторам легче просчитать перспективы того или иного проекта, а, во-вторых, срок окупаемости в складском сегменте рынка короче, чем в торговом или офисном» [9].

Заметной тенденцией, наметившейся в 2006 г., стала активизация крупнейших федеральных девелоперов во всех регионах страны. «…Набравший высокий темп рост благосостояния в последние несколько лет не только коснулся жителей двух столиц, но и обусловил усиление девелоперской активности в крупных и средних региональных центрах», — подтверждает директор департамента торговой недвижимости Colliers International М. Гасиев [9]. Таким образом, прогнозы развития отечественного рынка как жилой, так и коммерческой недвижимости офисно-торгово-складского назначения весьма оптимистичны. Повышение уровня и качества жизни россиян, снижение ставок по ипотечным кредитам и крупномасштабные федеральные программы будут стимулировать развитие инвестиционно-строительных процессов как действенное средство снятия социальной напряженности и общественной популяризации государственных властных институтов. Потенциал дальнейшего роста сектора розничной торговли обусловлен объективной необходимостью как количественного, так и качественного совершенствования российской торговой сети. Экспансия магазинов современного формата, эволюция торговых комплексов на западный манер в торгово-развлекательные с кинотеатрами, общепитом и прочей инфраструктурой, расширение регионального присутствия крупных торговых операторов будут способствовать интенсивной инвестиционной деятельности в сфере строительства и девелопмента отечественной профессиональной торговой и складской недвижимости в долгосрочной перспективе.

Высокий потенциал роста отечественной строительной отрасли обоснован и ее активной государственной поддержкой. Основные направления развития данного сектора на период до 2010 г. определены в рамках разработанных Минэкономразвития РФ федеральных целевых программ и подпрограмм, в том числе «Жилище», «Энергоэффективная экономика», «Модернизация транспортной системы», «Экология и природные ресурсы России», «Сейсмобезопасность территории России» и других. Конкретные величины роста темпов инвестиций в основной капитал, работ по договорам строительного подряда, ввода в действие жилых домов всех форм собственности и объемов промышленного строительства зафиксированы в «Стратегии развития строительного комплекса Российской Федерации на перспективу до 2010 г.», определяющей его основную цель — формирование современного сектора экономики, обладающего динамичным потенциалом, способным обеспечивать рост уровня благосостояния населения и стандартов проживания, эффективное воспроизводство и модернизацию производственного аппарата как на уровне отрасли, так и страны в целом.



Рис. 28. Динамика самооценок экономической ситуации
в строительной отрасли России в 1997–2005 гг. по данным Госкомстата
(доля в процентах от общего числа строительных организаций)

Строительный сектор экономики, особенно региональный, находится в самом начале крупномасштабного инвестиционного бума. Динамика самооценки отечественными строителями собственных условий ведения хозяйственной деятельности (рис. 28) свидетельствует о том, что они к нему готовы. Безусловно, в таких масштабах капиталовложений вопросы сравнительной оценки альтернативных инвестиционных проектов и релевантности используемых для этого методов обретают особую значимость и актуальность.

Источники

5. Атлас профессий: строительство [электронный ресурс] / Официальный сайт Министерства здравоохранения и социального развития российской федерации. — http://www.mzsrrf.ru/userdata/ monitoring/an_inform/ atlas_prof-construction.zip. — 20.05.2005 г.

18. Бубенцова П., Кузнецова Н. Консолидация как неизбежность // Новости торговли (Москва). — 19.04.2007 г.

34. Граванова Ю. Российский ритейл претендует на лидерство в Европе [электронный ресурс] // Интернет-портал CNews Analytics. — http://www.cnews.ru/reviews/free/trade2006/articles/rossretail/

37. Ежеквартальный аналитический обзор по рынку недвижимости г. Москвы [электронный ресурс] / УК «Аккорд Эссет Менеджмент», 2007. — http://www.zpif.uralsib.ru/media/Documents/market_review/report_0707.pdf

46. Искян К., Афонина Е., Бонд К. ЗПИФН «Арсагера – жилищное строительство» [электронный ресурс] // Аналитический обзор УК «Арсагера». — http://www.arsagera.ru/user_img/booklets/ARSAGERA REPORT - RUSSIAN FORMATTED 8 - old data COVER 5.pdf. — 14.07.2006.

72. Обухова Н. Гипер- и минимаркеты завоевывают российский ритейл [электронный ресурс] // Интернет-портал «Купи Брэнд». — http://www.buybrandmagazine.ru/rus/index/magazines?id=86

91. Рынок товаров и услуг [электронный ресурс] // Интернет-сайт администрации г. Белгорода. — http://www.beladm.ru/innerstructure/rynok/



ч. 1